开年量价齐跌，现房销售地块扎堆，这个板块的住宅还值得买吗？

江宁，97年楼市启动至今整20年，曾经南京楼市的龙头老大，在2005年江北全面崛起后仍能与之争锋的唯一板块，在2015年江北被定位为国家级新区之后，尤其是2017年以来，尽显颓势，随着出让土地的东进和南扩而区域规划、交通和配套利好跟进缓慢，住宅的成交量价回落明显，供应和成交量在去年底和今年初甚至跌落在主城城北板块之后。

从2017年1月江宁板块普通住宅供销量价走势来看，2017年5月之后，受供应区域东进南移和供应量不足双重影响，成交量跌回12-15万平米区间，成交价格也在9月冲高27000元/平米之后迅速回落，至2018年1月，成交价回落到17000元/平米，与四个月前相比，跌落近1万元，跌幅达到63%！

从2017年各子板块普通住宅成交量看，禄口是唯一超过2000套的片区，成交套数占比20%；成交均价13462元/平米，高占比和低单价，“成功”拉低了江宁板块的整体成交均价；1000-2000套阵营中，谷里和滨江新城的成交均价也在12000-16000元/平米之间；除了淳化（含梅龙湖）与滨江新城片区供过于求外，其它子板块均处于供不应求和供求平衡的态势，是购房选择相对具有优势的区域。

不过根据各片区的套均总价来看，江宁老城的东山镇、三山-百家湖和快速成熟起来的九龙湖区域平均总价门槛都超过了300万，刚需要想淘到200万总价以下的房源并不容易；200-300万总价阵营的四个片区中，秣陵与方山-科学园片区虽然总价门槛相对较高，但交通与生活配套更成熟，是自住客户关注的热点；淳化近期规划利好释放较多，也十分值得期待；麒麟科创园片区尚属喜忧参半，购房需选好楼盘，之前的地王盘存在烂尾的威胁，心痛了几多购房者；目前以200万总价还能买到刚需刚改房源的片区只有禄口和滨江新城、谷里、汤山麒麟片区了。

其中由于禄口的空港新城规划落位中，并不断传出产业和配套投资利好，因而成为房企拿地的热点区域，品牌开发商纷纷入驻。也因此继续了地价贵过房价的情形，因而成为投资和刚需均追逐的江宁最热点片区。

2018年江宁能否重振雄风，回归南京楼市霸主地位？据统计，2018年江宁有22盘加推，主要集中在九龙湖、禄口、汤山麒麟的青龙山国际生态城，以及东山-百家湖和科学园片区，但其百家湖与东山的楼盘较少，方山-科学园片区则多为楼盘中后期和尾盘，选择余地不大。

另外，根据南京楼市的统计，今年江宁板块将有23家纯新盘上市，主要分布在九龙湖和禄口片区，其中3幅楼面价超过2万元/平米，分别是位于东山的华夏幸福G70地块、方山的联发G61地块（案名：联发翡翠方山）和淳化的保利G05地块；地价在1.8-2万/平的共有5幅，集中在九龙湖和青龙国际生态城区域，上述片区房价上涨压力很大。不过地价一万以下的也有2幅，分别是禄口红豆G72地块（案名：红豆香江华庭）和横溪美的G63地块（案名：美的雍翠园），这两幅地块今年上市，尤其是禄口的红豆香江华庭，或将受刚需购房者的追捧。

以上纯新盘的地价排序为：东山＞大学城＞淳化＞九龙湖＞青龙山＞禄口＞正方新城＞滨江＞横溪，一般而言这些地块上市的房价排序相差也不会太大，购房者可以根据自己的总价和首付预算关注相应片区的新盘。当然，如果上述地块纯新盘上市能相对集中，刚需和改善购房者的选择余地会大很多，江宁板块也能实现强势回归，重振雄风！

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